喜歡觀察世界地圖的朋友都會發現，在南美洲南端與南極洲北端喬治王島之間有一個喇叭口形狀，就是德雷克海峽由東向西呈喇叭狀，仿佛是被水流沖出來的，而如果您了解洋流的話，也會明白這里的確有一股巨大的洋流流經這里，它就是南極洲環流。南極洲環流又叫南極繞極流，它是一股環繞南極洲的由西向東環繞流動的洋流，是南極洲附近以及太平洋，大西洋印度洋，南部海洋的主要循環系統特征，這一股洋流也是全球洋流系統的最強勁的洋流，位于南緯35°～65°的區域中，與南半球西風帶平均范圍一致，形成西風漂流，它的另一個重要成因與地球自西向東的直轉方向有關，一般認為它是西風漂流與地轉流合成的環流。其他地區的海洋也會受到西風帶和地轉力的影響，為什么沒有形成這樣的環流呢？這是因為其他地區大都會受到大陸的阻擋，所以無法形成這樣的環流，但實際上很多地方的洋流也是類似于南極洲環流的區域性環流，比如中部太平洋暖流，千島寒流，就是由于中美洲地峽的主打，所以只能在太平洋內環繞流動，北大西洋暖流是窒息向東行進，遇到歐洲大陸后北上進入北冰洋，而在北冰洋中，海水也是呈環流狀態的。南極洲環流這股洋流有多么巨大呢？說起來可是相當驚人的。它被認為是地球上最大的水流，流量相當于全世界所有河流的百倍以上，比墨西哥灣暖流更為強大（相當于全球河流水體總流量的80倍左右），南極洲環流的總長度超過了2萬公里，地球南端的西風漂流帶也被包含其中，每秒鐘的水流量高達1.3億立方米，是全世界水量最大的水流（有固定方向的流動水體）。因為它太過巨大和特殊，不少水文地理學家甚至建議將它作為一個單獨的大洋來看待。正是由于這股洋流的水量太過巨大，其經過的最狹窄之處就是南美洲南端與南極洲北端喬治王島之間的德雷克海峽地帶了，有地質學家認為它強大的水流長時間的沖擊以及對該地區板塊帶來的壓力導致這里的地形都發生了改變，形成了一個喇叭口形狀，地形這如同堰塞湖或者水庫潰堤之后的造型，十分少見。其實這股洋流改變的不只是海平面以上的陸地的地形，海平面以下的地形也被改變，雷達掃描的海底地形就呈現出海底被沖擊波狀結構以及一些堆積物，從這股洋流行進到大西洋南部中間地帶時，水流速度慢了下來，沖擊物在海底地形影響下形成了一條島嶼和暗礁鏈。大致就是從南喬治亞島和南桑威奇島向東，又出現7個露出海平面的島嶼，如同鉚釘釘在那里一樣，它們的存在也減小了南極洲環流的流動速度，不然這股洋流的沖擊力將更強，對區域性海洋與陸地的生態環境氣候的影響也會更大。
一線城市一些中小房企的員工，最近每天晚上都是“醉生夢死”的，一頓大餐跟著一頓大餐，一個聚會跟著一個聚會，在外人看來非常瀟灑。只有他們自己明白，這些燈紅酒綠不是勝利后的慶祝，更像是末日來臨時的狂歡。他們所在的房企，手里都沒有待開發的地了，近期拿到地的可能性也不大。而之前的項目，只剩下“收尾”的工作，根本就不需要多少人。于是，整個公司都彌漫著“末日”的氛圍，有的人忙著跳槽，有的人得過且過。一次又一次的狂歡，有的是歡送曾經的戰友，有的則是留守者麻醉自己的盛宴。據明源君所知，這樣的中小房企，有一大批。他們為什么會淪落至此？他們為什么會拿不到地？明源君認為有4方面的原因：?/ 拿地規則變化，一些地塊門檻升高，中小房企根本沒有資格拿。?/ / 融資渠道逐步收緊，中小房企融資手段有限，沒有錢拿地。?/ 中小房企財務成本高、金融能力差，巨頭拿到能賺錢的地，他們拿到會虧本，不敢拿。?/ 中小房企實力、品牌有限，財務成本高無法應對長周期，也無法通過舊改等方式拿地。下面明源君詳細來說……01一些地塊門檻很高中小房企根本沒資格拿?我國之前的土拍，一般都是“價高者得”，中小房企只要肯出錢，也能拿到地。本輪調控各地方政府試圖通過限地價來限房價，不再搞“價高者得”，出臺了“熔斷”、“熔斷+抽簽”、“限地價+競房價”、“限地價+競自持”、“招標+拍賣”五大類模式。明源君認為，“限地價+競自持”、“招標+拍賣”這兩個模式，最有可能成為長期政策。“招標+拍賣”模式，目前已經在多個一線城市落地，也在土地拍賣中進行實踐。比如，上海之前就曾發布一則土拍規則調整的公告。新規則下，當土拍競報申請房企超過3家時，則先招標，通過經濟實力、技術資質、項目經驗等評選出綜合實力最強的3家；而后這3家房企走拍賣程序，決定最后買家。明源君詳細研究過相關規則，最后結論是：一旦中小型房企碰上巨頭，必敗無疑。非上市房企，50強以后的房企，沒有做過裝配式、綠色住宅項目的房企，基本都沒戲了。而地方政府這么做的邏輯可能有2：一是通過將土地聚集在優秀房企手中，更有利于實現市場的平穩和政府調控；二是少量的巨頭或優秀房企在競爭不那么激烈情況下，會比較理性。舉牌時，不易被恐慌情緒所左右，加上參與拍賣的只有3家，拍出地王可能性會降低。而深圳上半年供應的12宗商服地塊中，深圳灣超級總部基地的5宗地塊對競買企業的主體資格和土地出讓條件均設置了嚴格要求，針對性強，最終全部底價成交。而剩下的自由競爭的商服地塊則由平安、華僑城等大房企拿下。所以，現在一線的一些土拍現場，中小房企根本無法進入，更不要說拿到地了。 / 02融資渠道收緊以后很多中小房企根本沒錢拿地?中國的開發商，現在很缺錢，中小開發商更缺錢。許多中小房企，過去都是拿到地之后，再去找合作方，然后上杠桿籌錢的。而這種模式現在在一線，現在已經很難實現。有媒體報道稱：北京要求拿地企業需要持銀行開具的存款證明，證明資金來源，還會利用央行大數據去排查拿地資金加杠桿的情況。另有媒體報道稱：深圳土地交易中心的最新規定，如果5個工作日內無法交清土地款，不僅要沒收保證金，還要罰款成交價的20/%。通過加杠桿的方法拿地很難，那就只有動用自己的錢，可現在，融資渠道正在全面收緊。首先，賣房獲取資金這個最健康的渠道收緊了。一二線限購、限價、限貸層層加碼之后，去化變慢，大房企可以賣一些項目保證現金流，留一些項目等著賺取利潤。而中小房企根本就沒幾個項目，賣掉可能虧本，留著則占用大量資金，所以他們手里根本就沒錢。北京上海的商住被打擊后，銷量驟減99/%，而當年拿商住用地的，很多都是中小房企。其次，傳統融資渠道正在遭遇全面收緊。一行三會集體清理金融亂象，央行MPA考核、表外業務回歸表內，證監會、發改委先后收緊海內外發債，銀監會收緊通道業務，保險業嚴厲打擊萬能險，銀行按揭貸款額度收緊……以私募為例。2月13日，中國基金業協會發布文件規定，私募資產管理計劃投資于房地產價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。再以房地產信托為例。今年以來，68家信托公司共發行326只房地產信托產品，累計為房企融資1005.5億元。而近期銀監會向各銀監局下發《2017年信托公司現場檢查要點》。文件顯示：違規開展房地產信托業務被列入2017年信托公司現場檢查要點。第三，之前2年行業規模快速擴張，發行了大量債券，2017年是集中到期的時候截至目前，房地產企業待償還的債券數量累計已達1996只，待償還債券規模2.12萬億元。僅2018年底前，將有1055.86億元債券到期。其中，2017年8月、9月地產債到期規模分別達到112.87億元、113.17億元，連續刷新單月歷史新高。當然，對于巨頭而言，問題不大。他們有很多辦法可以想。比如：恒大，用深圳10個項目的部分股權，換取了108.5億的資金；萬科，成立兩支基金，注資50.31億元，撬動了129億元；可是對于中小房企來說，他們的信用評級本來就不高，手里的項目籌碼本來就少，公司里也缺少金融創新人才。他們不知道去哪里找錢，即使有新政策他們也用不上。比如，海外發債已經越來越難。但有券商認為，房企住宅類海外發債短期沒戲了，但商業類有可能放開。未來對于達到一定投資級別的商業類用房，熊貓債有放開的可能。但是，中小開發商之前大多都是短線操作，手里根本沒有商業資產。而一線的土地保證金正越來越高。深圳最近幾次土拍的保證金已經到6億－9億元的高位。萬科在廣州市拍下的廣國投資產包，保證金高達46億元。北京好的地塊保證金在10億元左右，差的地塊在5億元左右。對于中小房企來說，去拍一次地，如果拍不到，保證金利息損失都是很大一塊。03中小房企財務成本太高，金融能力差巨頭敢拿的地，小房企一拿就虧本?對于中小房企業來說，現在一線的土地市場他們根本是看不懂的。舉例來說：一塊土地起拍樓面價2萬，成交價3萬，加上建安成本每平方米5000，再加上其他稅費、銷售費用等，每平方成本會在4萬1左右。而當地現在限價，項目今年開盤的話，最多只能賣4萬2。這塊土地拍賣時還要競自持比例……這塊地，小房企不管怎么算，都是虧本的，不敢拿！而大房企卻敢拿。為什么？第一方面的差異在于財務成本不同，計算利潤的方式也徹底不同央企有多個渠道可以借到年息2以下的錢。許多非國有巨頭的年財務成本在3.5左右。2年以后，如果房價上漲20/%，他們同期增加的財務成本只有5/%，那么項目就有了15/%的利潤。雖然上漲只是一種可能，但還是值得一賭。而許多中小房企的財務成本是13、14，2年以后，他們的財務成本增加了28/%，即使當地房價上漲了20/%，他們也還是虧了。他們只能搞快周轉，而半年內，項目被限價很嚴重，他們不可能有利潤。也就是說，不管快還是慢，他們都賺不到錢，他們連賭的資格都沒有。第二方面的差異，則在于如何看待自持物業。上面說到，許多地塊要競自持比例，這對中小房企來說，是個巨大挑戰。因為，現在一線物業租金只有房價的2/%左右，確實很低。但是，如果這個物業是房企在5年前持有的，那么和當時的房價比，租金就是成本的6/%。還是不錯的。所以，對于巨頭來說，在財務成本比較低的情況下，再持有幾年，租金回報率也就上升了。而中小房企因為財務成本高，沒法這么算賬。另一方面，大開發商有融資優勢，可以加杠桿憑規模獲取其他收益。大家可能都注意到了，幾乎所有開發商進入長租公寓的目標都是一樣的-----3年10萬間。也就是說大家都意識到，即便持有經營物業，同樣也是需要規模的。自持會沉淀大量的資金，在REITs沒有完全放開的情況下更是如此，而要做大規模就要不斷的加杠桿。例如，今年3月，萬科即聯合其他合作方共同組建兩支專業商業地產投資基金，其中萬科在兩支投資基金預計總出資人民幣50.9億元，對應的出資比例為39.4/%。同時，公司擁有的商業地產項目中的42個項目的部分或全部權益轉讓給投資基金。如果標的資產包的全部項目都達成交易，預計交易作價為人民幣86~90億元。然后，又拿著回籠的錢去收購其他的項目。/ 也就是說，像萬科這樣融資成本低的房企是可以加杠桿的。規模做大以后，就可以通過規模效應以及增量價值賺錢。比如在保證出租率的同時，將租金收入證券化，打包成金融產品，獲得現金流，進行其他項目的開發、經營等。而對于中小開發商來說，融資成本已經很高，想通過加杠桿做大規模就很難了。規模上不去，持有的單個項目就成了負擔。04實力不夠、品牌不夠無法通過舊改等拿地?當然，有人會說，招拍掛不行，中小房企還可以通過舊改拿地嘛。而事實上，中小房企在這方面也不行。以深圳為例，佳兆業、星河、鴻榮源、京基、卓越早就圈好了大批的優質土地。恒大等依靠實力也拿到很多地塊，龍湖、華夏幸福、泰禾、碧桂園等也在尋找機會。中小房企則乏善可陳。為什么中小房企在舊改上也不占優勢呢？第一是人力上不占優勢。大公司的投資部門幾百人，可以觸及城市的每個地塊，全面梳理，而小公司人力有限，找到的機會自然也有限。第二是品牌上不占優勢。舊改最關鍵的事情，就在于是否能獲得基層政府的支持，是否能盡快說服老業主簽字。而當地基層政府或者村民一般都對房企資質、能力有期待，更愿意和有經驗的大公司簽協議。第三還是上面提到的財務成本的問題。舊改一進行就是3年、5年的，財務成本高的小房企被占用那么多資金，很容易被拖跨。拿不到新的土地，就沒有新的項目，中小房企正在逐漸被趕出一線城市。他們中許多會選擇在一線周邊的三線繼續發展。但事實上，一線周邊強三線雖然對企業資格的限制沒那么多，但是機會也是越來越少。以嘉興等地的拍賣為例，許多大開發商同時用幾十個不同的主體去參與拍賣。馬甲多了，拍到的可能性就增大很多。而馬甲背后則是實力的競爭，因為每個馬甲要想參加拍賣，都得交幾千萬的保證金。所以，在一線周邊強三線拿地，最后比拼的還是經濟實力。而一線許多中小房企現在員工流失嚴重，也是因為其早年沒有遠見、沒有持有一些資產。如果持有商業資產，除了可以通過金融手段貸款解決資金問題之外。商業項目本身也可以成為公司沒有新項目時的“定海神針”，租金可以產生現金流，用來維持公司運轉。而管理運營商業物業，也可以發揮留下來的員工的能力，讓他們有事業可以干，這樣可以留住核心人才。明源君認為，中小房企被趕出一線城市只是第一步。接下來，我國的房地產行業會越來越集中，越來越巨頭化，在一線發生過的故事在二線、三線也會上演……最終百強可能會占有85/%乃至90/%以上的市場份額。作者：明源地產研究院主編 / 王恒嘉/ 圖片來自網絡
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